Gli autentici segnali di rischio (4): il valore degli immobili

Le Banche Centrali hanno rovesciato sul mondo un oceano di nuova liquidità, dopo il 2009, con una intenzione dichiarata (fare ripartire la crescita) ed una intenzione nascosta ma autentica (salvare un sistema bancario in parte già fallito). Le conseguenze di queste politiche fino ad oggi sono state molto visibili sui mercati finanziari, modeste (USA) oppure del tutto assenti (Giappone e Eurozona) per ciò riguarda l'economia reale, crescita, inflazione ed altre variabili.

L'oceano di liquidità ha alimentano non solo una crescita enorme del debito, ma pure una inflazione dei prezzi degli asset, finanziari e non finanziari. Dei primi, ci occupiamo ogni mattina, mentre dei secondi parliamo raramente: e tuttavia, è importante segnalare qui che la decisione della Federal Reserve di invertire la rotta e ridurre (gradualmente, d'accordo, ma comunque ridurre) la liquidità in circolazione avrà un fortissimo impatto sul comparto immobiliare. perché anche quello, dopo il 2009, ha evitato i fallimenti a catena soltanto grazie alla creazione di liquidità, senza alcun precedente, delle Banche Centrali.

Secondo le stime di quello che è forse il maggiore operatore globale del settore, Franck Knight, nel 2016 dovrebbe risultare pari a zero l'incremento di valore delle transazioni immobiliari in Europa (grafico sotto). Non deve essere certo questo dato ad impressionare: impressiona invece pensare che il valore degli scambi immobiliari sia raddoppiato in tre anni, e soprattutto in un contesto economico stagnante. Come è stato possibile?

Un raddoppio dei volumi scambiati è impossibile da realizzare, senza un forte sostegno delle banche commerciali, che come sempre hanno finanziato quasi esclusivamente i "grandi progetti" degli immobiliaristi. Questo risulta, se guardiamo i dati per i mutui alle famiglie, che di sicuro NON sono raddoppiati in tre anni, né in Italia né in Europa.

Il punto è che oggi i denari degli investitori da Cina, Russia ed Arabia non ci sono più, le economie camminano con un'andatura traballante, e lo shock del QE di Draghi, e dei suoi finanziamenti LTRO, è già una cosa del passato. Le prospettive del settore immobiliare in Europa, a nostro parere, sono molto peggiori di quelle che vediamo nel grafico qui sotto, e non vorremmo che come sempre in passato le esposizioni eccessive ai "grandi progetti immobiliari" venissero poi ripianate dal denaro pubblico, dopo una fase di acuta sofferenza per tutti. Questo è un fattore di rischio sistemico più vicino, e più grande, della Cina e più grande del petrolio.